Wohninvestmentmarkt punktet auch in Krisenzeiten durch stabile und planbare Cashflows - Zweitbestes Ergebnis in den vergangenen fĂŒnf Jahren

Frankfurt (ots) - Mit einem Transaktionsvolumen von ca. 21,7 Mrd. Euro und rund 164.500 Einheiten hat der deutsche gewerbliche Wohninvestmentmarkt* 2020 das zweithöchste Transaktionsvolumen nach 2015 erreicht. Damit konnte nicht nur das fĂŒnfte Jahr in Folge ein Zuwachs am Wohninvestmentmarkt registriert werden, sondern neben dem Plus gegenĂŒber dem Vorjahr (9 %) und dem FĂŒnfjahresdurchschnitt (16 %) auch die Prognose vom Jahresanfang (18,7 Mrd. Euro) ĂŒbertroffen werden. "Diese hatten wir noch deutlich vor der Covid-19-Krise formuliert, zeigt sich Michael Bender, Head of Residential JLL Germany, vom Gesamtergebnis beeindruckt und ergĂ€nzt: "Waren die Anstiege im Transaktionsvolumen in den vergangenen Jahren vor allem durch die gestiegenen Kapitalwerte getrieben, war es in 2020 die gestiegene Zahl der gehandelten Einheiten (+ 26 %), die fĂŒr ZuwĂ€chse im Volumen sorgte."

Das Gesamttransaktionsvolumen 2020 war zwar maßgeblich von der Übernahme der Adler Real Estate durch Ado Properties (ca. 58.000 WE, 6 Mrd. Euro) sowie einigen weiteren großen Transaktionen wie dem Verkauf von 6.420 Wohneinheiten der Deutsche Wohnen an die LEG (rund 660 Mio. Euro) oder dem Erwerb von 5.060 Einheiten durch die Peach Property Group von Ado/Adler, geprĂ€gt. "Bemerkenswert ist aber die Intensivierung des Marktgeschehens, die an der Zunahme der AbschlĂŒsse deutlich wird: Fast 450 Transaktionen und damit 13 Prozent mehr als im Jahr zuvor und immer noch 7 Prozent mehr als im FĂŒnfjahresschnitt mit dem Rekordjahr 2015", so Bender.

"Die Regel eines starken vierten Quartals im Laufe eines Jahres hat auch 2020 GĂŒltigkeit. Mit 5,2 Mrd. Euro (rund 33.100 Einheiten) floss deutlich mehr Kapital als in den beiden vorangegangenen Quartalen (53 Prozent ĂŒber deren Durchschnitt). Wie die ersten drei Monate konnten die letzten drei maßgeblich zum finalen Jahresabschluss beitragen und markieren deutlich den Aufholbedarf zum Ende eines turbulenten Jahres", stellt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, fest.

Was sind die GrĂŒnde fĂŒr die gute Performance eines Jahres, das deutlich geprĂ€gt war von Covid-19, dessen Ergebnis aber nicht allein auf das Virus und seine Folgen zurĂŒckzufĂŒhren ist?

"Corona hat bereits vorher zu beobachtende Tendenzen verstĂ€rkt - oder gĂ€nzlich neue Aspekte hinzugefĂŒgt", so Michael Bender. Der Wohnungsexperte weiter: "Waren Anlagealternativen im Lichte des Niedrigzinsumfelds des vergangenen Jahrzehnts schon rar, so hat die große Menge an zusĂ€tzlicher LiquiditĂ€t, die dem Markt im Rahmen der Notfallprogramme von Regierungen und Zentralbanken im Zuge der Covid-19-Krise zur VerfĂŒgung gestellt wurden, dafĂŒr gesorgt, dass die institutionelle Nachfrage nach Alternativen zu etablierten Produkten nicht abgerissen ist. Wohnimmobilien gelten als attraktiv durch stabile und planbare Cashflows."

Auch wenn der Großteil des in Wohnimmobilien fließenden Kapitals in 2020 weiterhin von inlĂ€ndischen Investoren kommt, hat der Anteil internationaler Investoren zugenommen. Selbst ohne den genannten Megadeal, mit dem der Anteil bei 46 Prozent liegt, entfallen 25 Prozent auf internationale Investoren, mehr als 2019 und mehr als im FĂŒnfjahresdurchschnitt.

"Das erhöhte Interesse ist auch in Coronazeiten nicht ĂŒberraschend. Niedrige Mietausfallsquoten, stabile ErtrĂ€ge und langfristige Wachstumspotentiale. Der Wohninvestmentmarkt konnte mit seinem defensiven Risikoprofil in Krisenzeiten punkten", erklĂ€rt Michael Bender und ergĂ€nzt einen anderen Aspekt: "Durch die unmittelbaren strukturellen VerĂ€nderungen im Zuge von Covid-19 auf dem Arbeitsmarkt, etwa durch vermehrte Nutzung von Home-Office, hat sich das Bewusstsein fĂŒr das Konsumgut Wohnen verĂ€ndert. Zusammen mit der hohen Resilienz der Assetklasse war das ein weiterer Grund fĂŒr die Verlagerung und Zunahme der Nachfrage im Wohnsegment."

Auf KĂ€uferseite konnten die Spezialfonds mit einem Volumen von etwa 1,68 Mrd. Euro ihr Vermögen in 2020 am stĂ€rksten ausbauen, dicht gefolgt von den Asset/Fonds Managern (1,14 Mrd. Euro) und den kommunalen, gemeinnĂŒtzigen Wohnungsunternehmen (846 Mio. Euro). "Besonders bemerkenswert ist der erstarkte SekundĂ€rmarkt. In den letzten 10 Jahren haben Offene und Spezialfonds rund 23,3 Mrd. Euro in Wohnimmobilien investiert, davon allein ĂŒber 60 Prozent seit 2017", so Chefresearcher Scheunemann.

Auch 2021 wird die Covid-19 Krise mittelbar und unmittelbar das Geschehen am Wohninvestmentmarkt mitbestimmen.

I Die expansive Geldpolitik wird die institutionelle Nachfrage nach Wohninvestments noch auf unabsehbare Zeit befeuern: "Einerseits dĂŒrften sich viele Investoren nach der Kommunikation der EuropĂ€ischen Zentralbank, die Notkaufprogramme trotz des Starts des Impfprogramms auch in Zukunft fortzusetzen, in ihrem verstĂ€rkten Engagement in Sachwerte bestĂ€tigt sehen. Zum anderen passt die Assetklasse Wohnen mit ihrem defensiven Profil, den stabilen ErtrĂ€gen und dem langfristigen Potenzial auch auf der Angebotsseite ideal zum Profil der aktuellen Investorensuche", sagt Helge Scheunemann und fĂŒgt hinzu: "Insofern ist von anhaltender AttraktivitĂ€t der Assetklasse Wohnen auszugehen."

II MĂ€rkte und Objekte mit stabiler Rendite sind besonders gefragt: Der seit Jahren anhaltende Anstieg der Kapitalwerte als Folge der Preisinflation in Verbindung mit teilregulierten Mieten hat die Ankaufsrenditen deutlich gedrĂŒckt. "Der Spread zu Anlagealternativen mit Ă€hnlichem strukturiertem Profil, wie etwa Staatsanleihen, und damit das Interesse an Wohninvestments bleibt zwar bestehen, allerdings wird dadurch auch der Risikospielraum im Assetmanagement kleiner", beschreibt Michael Bender die Situation und ergĂ€nzt: "In der Konsequenz bedeutet dies, dass in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit regionale Core+/Core-MĂ€rkte bzw. -Objekte besonders gefragt sind, auch wenn sich die Marktakteure hinsichtlich des Produkttyps und des Investitionsvolumens deutlich flexibler zeigen. So dĂŒrfen es neben klassischen MehrfamilienhĂ€usern und Wohnanlagen auch mal andere Wohntypologien wie beispielsweise ReihenhĂ€user oder Investments mit kleinerem Volumen sein. Ein Trend, der sich aus unserer Sicht auch im Jahr 2021 erst einmal fortsetzen wird."

III Die AbhĂ€ngigkeit von politischen Rahmenbedingungen bleibt hoch: "Wir befinden uns derzeit in einem Investitionsumfeld, das verlĂ€ssliche Rahmenbedingungen und Leitplanken durch die Politik im Markt notwendig macht. Auch wenn aktuell im Spannungsfeld zwischen Investitionsdruck und wohnungspolitischer Unsicherheit die Chancen auf dem Wohninvestmentmarkt die Oberhand behalten, werden die anhaltenden wohnungspolitischen Eingriffe auch in naher Zukunft fĂŒr regulatorische Unsicherheit sorgen", so Scheunemann. WĂ€hrend beispielsweise in Berlin noch der Ausgang der laufenden ÜberprĂŒfung der Berliner Mietobergrenze durch das Bundesverfassungsgericht abgewartet wird, werden bereits Stimmen fĂŒr eine bundesweite EinfĂŒhrung lauter.

IV Regionale Verschiebungen in der Wohnraumnachfrage bieten OpportunitĂ€ten: Die Covid-19-Krise hat die PrĂ€ferenzen der Wohnraumnachfrage verĂ€ndert. Dieser Trend ist auch mit rĂ€umlichen Verschiebungen verknĂŒpft, die den institutionellen Blick auf neue und/oder erweiterte regionale MĂ€rkte lenken. "Investitionsschwerpunkte sind vor allem die deutschen Ballungszentren. Der Berliner Transaktionsmarkt konnte sich noch weiter von den anderen StĂ€dten absetzen und kommt auf einen Anteil von 18 Prozent (4 Mrd. Euro) am gesamten deutschlandweiten Transaktionsvolumens. Mit deutlichem Abstand folgen Hamburg mit 6 Prozent (1,2 Mrd. Euro) und Frankfurt am Main mit 5 Prozent (1,1 Mrd. Euro)", fĂŒhrt Michael Bender aus und ergĂ€nzt: "In 2021 werden sich die Grenzen der Ballungszentren weiter in die Peripherie verschieben und dadurch auch neue MĂ€rkte attraktiver werden."

V FlexibilitĂ€t und Nachhaltigkeit werden immer wichtiger:Auch auf Seiten der institutionellen Investoren sind VerĂ€nderungen in der Nachfrage zu erkennen, die aus der direkten Erfahrung der Krise resultieren. Bei Immobilien im Neubau wird verstĂ€rkt darauf geachtet, dass diese die FĂ€higkeit haben, sich zukĂŒnftig an MarktverĂ€nderungen noch flexibler anzupassen. "Neben der FlexibilitĂ€t hĂ€lt auch das Thema soziale und ökologische Nachhaltigkeit (kurz: ESG) zunehmend Einzug in die Wohnungswirtschaft. Politische Bestrebungen, wie der 'Green Deal' auf europĂ€ischer Ebene, eine höhere SensibilitĂ€t auf der Verbraucherseite und eine zunehmende Relevanz entsprechender Zertifizierungen eröffnen auch institutionellen Investoren neue Möglichkeiten", so Helge Scheunemann und Michael Bender ergĂ€nzt: "Es bleibt abzuwarten, wie genau sich das Kriterium der Nachhaltigkeit in Zukunft in das gewohnte Risiko-Rendite-Paradigma einfĂŒgen wird. Der Aspekt der sozialen Nachhaltigkeit wurde jedoch bereits als ein zentraler SchlĂŒssel zur Erzielung langfristig stabiler Cashflows identifiziert und gerade dieser Aspekt konnte im Zuge der Krise eine besonders hohe PrioritĂ€t verzeichnen."

Michael Bender abschließend: "Insgesamt lĂ€sst sich also festhalten, dass indirekte und direkte Effekte nicht nur kurzfristig das Geschehen am Markt beeinflussen werden, sondern dass die Erfahrungen der Krise das Interesse an Wohninvestments nachhaltig verĂ€ndert haben. Angesichts dieser Entwicklungen erwarten wir fĂŒr das Jahr 2021 eine Ă€hnliche Anzahl von Deals auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt wie im vergangenen Jahr. Wir gehen jedoch davon aus, dass der Großteil im Segment der kleineren und mittelgroßen Deals liegen wird, so dass das Transaktionsvolumen in etwa auf dem FĂŒnfjahresdurchschnitt von rund 19 Mrd. Euro liegen dĂŒrfte."

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 Prozent Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne BörsengĂ€nge

Pressekontakt:



Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com


Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), ĂŒbermittelt durch news aktuell

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