Eigentumswohnungen

Diese Regionen bieten Investitionschancen

Bonn (ots) -

HWWI berechnet, wo Käufer*innen in Deutschland noch gute Bedingungen finden

34 Regionen bieten moderate Vervielfältiger und prognostizierte Preiszuwächse bis 2035

Rund 41 Prozent der Landkreise und Städte weisen ein geringes Preisniveau in Relation zur Miete auf

Die Preise f√ľr Wohnimmobilien in Deutschland sind vielerorts gesunken: 2023 mussten K√§ufer*innen in 384 von 400 Landkreisen und kreisfreien St√§dten f√ľr eine durchschnittliche Eigentumswohnung inflationsbereinigt weniger ausgeben als im Vorjahr. In 95 Prozent der Regionen ist der durchschnittliche Kaufpreis auch im Vergleich zu den √∂rtlichen Jahresnettokaltmieten f√ľr eine gleich gro√üe Wohnung gesunken, ergibt eine Analyse des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) f√ľr die Postbank. Mit Blick nach vorne erwarten die Fachleute reale, also inflationsbereinigte, Preisanstiege bis 2035 insbesondere in den sieben gr√∂√üten Metropolen und ihrem Umland, in vielen weiteren Gro√üst√§dten sowie in Landkreisen im S√ľden und Nordwesten. Mit sinkenden Preisen rechnen die Fachleute dagegen in l√§ndlich gepr√§gten Gebieten Ostdeutschlands jenseits der K√ľsten und Gro√üst√§dte.

Trotz gesunkener Preise in vielen deutschen Regionen sind die Kaufpreise f√ľr Immobilien weiterhin hoch - vor allem in Metropol- und Ferienregionen. Investitionen in Eigentumswohnungen k√∂nnen sich dem Postbank Wohnatlas zufolge jedoch auch bei hohen Preisniveaus in Deutschland noch lohnen - unter zwei Voraussetzungen: verh√§ltnism√§√üig moderate Kaufpreise im Vergleich zur Nettokaltmiete und die Aussicht auf weitere reale Wertsteigerungen. Beide Bedingungen erf√ľllen derzeit vor allem 34 Regionen in Deutschland, haben Fachleute des HWWI f√ľr den "Postbank Wohnatlas 2024" berechnet.

Der seit Jahren bestehende Trend, dass die Kaufpreise st√§rker als die Mieten steigen, hat sich 2023 umgekehrt: Die Nettokaltmieten verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt √ľber alle Landkreise und kreisfreien St√§dte nominal um 4,9 Prozent, bei den Kaufpreisen ergab sich hingegen ein Minus von 4,2 Prozent nominal. Im Vorjahr hatten die Kaufpreise noch um 6,2 Prozent zugelegt. Der Mietpreisanstieg fiel mit einem Plus von 4,5 Prozent etwas schw√§cher aus.

Diese Entwicklung der steigenden Miet- und sinkenden Kaufpreise spiegelt sich auch im sogenannten Vervielf√§ltiger wider, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten f√ľr eine vergleichbare Eigentumswohnung zu zahlen w√§ren. Er sank 2023 binnen Jahresfrist im Durchschnitt √ľber alle Landkreise und kreisfreien St√§dte um 2,6 auf 26,3 Jahresnettokaltmieten. Von 2020 auf 2021 hatte er sich noch um 2,8 Jahresmieten erh√∂ht, 2022 flachte die Entwicklung mit einem Plus von 0,4 bereits ab. Nur noch 18,5 Prozent der Regionenweisen mit einem Vervielf√§ltiger gr√∂√üer als 30 noch ein sehr hohes Kaufpreisniveau im Vergleich zum √∂rtlichen Mietpreisniveau auf. Im Vorjahr war der Anteil mit 36,3 Prozent etwa doppelt so hoch. Betroffen von hohen Vervielf√§ltigern sind insbesondere die K√ľstengebiete, die Big 7, viele weitere Gro√üst√§dte und weite Teile Bayerns. Auch das Umland von Berlin, M√ľnchen, Frankfurt, Stuttgart und anderen Metropolen weist hohe Werte auf. Niedrige Vervielf√§ltiger unter 22,5 sind √ľberwiegend in den l√§ndlichen Gebieten des mittleren und √∂stlichen Mitteldeutschlands zu finden. Beispielsweise in Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Th√ľringen, teilweise auch in Niedersachsen. Aber auch in Nordrhein-Westfalen oder Rheinland-Pfalz gibt es einige dieser Regionen.

Am Meer, in den Bergen und in Metropolen: Hoher Kaufpreis im Vergleich zur Miete

Der Traum von einer Eigentumswohnung an Nord- und Ostsee ist besonders kostspielig. Wer ihn sich erf√ľllen m√∂chte, muss derzeit sehr viel investieren - vor allem in Jahresnettokaltmieten ausgedr√ľckt. 2023 wies der Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, F√∂hr und Sylt erneut den gr√∂√üten Vervielf√§ltiger (80,1) auf, dieser war im Vergleich zum Vorjahr allerdings um 9,2 gesunken. In den Top Ten liegen auch die Landkreise Aurich (63,1) und Leer (45,9) mit den ostfriesischen Inseln an der nieders√§chsischen Nordseek√ľste. Ebenso die an der Ostsee gelegenen Landkreise Rostock und Vorpommern-R√ľgen. Nicht nur die Wohnung am Meer, auch die Immobilie in den Bergen erfordert ein gr√∂√üeres Budget: In den bayrischen Ferienregionen mit den Landkreisen Miesbach (47,8), Garmisch-Partenkirchen (43,6) und Starnberg (38,7) liegen die Kaufpreise ebenfalls deutlich √ľber dem Mietpreisniveau.

Von einer hohen Diskrepanz zwischen Miete und Kaufpreis waren 2023 auch viele Gro√üst√§dte betroffen. Den h√∂chsten Vervielf√§ltiger unter den "Big 7"-Metropolen hatte Hamburg mit 38,9 - ein R√ľckgang um 4,5 im Vergleich zu 2022. Auch in M√ľnchen, Berlin, Frankfurt am Main und D√ľsseldorf m√ľssen K√§ufer*innen mehr als 30 Jahresnettokaltmieten f√ľr eine vergleichbare Eigentumswohnung zahlen. Allerdings ging der Vervielf√§ltiger - anders als in den Vorjahren - in allen Regionen zur√ľck: Am st√§rksten unter den Big 7 sank er mit -6,9 in Berlin. In M√ľnchen sank er um 5,3 Jahresnettokaltmieten, in D√ľsseldorf um 4,7, in Frankfurt um 3,6 und in K√∂ln um 3,0.

Jenseits der gr√∂√üten Sieben weisen St√§dte wie Potsdam (34,3) in Brandenburg, Rosenheim (33,9), Landshut (33,7) und Regensburg (33,5) in Bayern sowie Rostock (33,8) in Mecklenburg-Vorpommern mit Werten √ľber 30 sehr hohe Vervielf√§ltiger auf. Aber auch hier ging er im Vergleich zum Vorjahr √ľberall zur√ľck.

"In rund 380 von 400 deutschen Regionen sind die Kaufpreise in Relation zu den Nettokaltmieten 2023 gesunken, das macht Eigentumswohnungen dort attraktiver als ein Jahr zuvor. F√ľr Selbstnutzer*innen kann sich der Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zur Miete somit fr√ľher rentieren", sagt Manuel Beermann, verantwortlich f√ľr das Immobiliengesch√§ft der Postbank. "Aber auch bei dieser positiven Entwicklung bedarf der Immobilienkauf in Regionen mit hohem Vervielf√§ltiger einer sorgf√§ltigen Pr√ľfung. Denn er birgt immer das Risiko, dass k√ľnftige Preissteigerungen bereits in die aktuelle Bewertung eingeflossen sind und beim Wiederverkauf Verluste entstehen."

Lohnt sich der Kauf in hochpreisigen Regionen?

Wer ein potenzielles Kaufobjekt bewertet, sollte neben dem Verh√§ltnis von Preis und Miete auch die k√ľnftige reale Preisentwicklung heranziehen. Die Ertragschancen f√ľr Selbstnutzer*innen sind umso h√∂her, je niedriger der regionale Vervielf√§ltiger ist und je h√∂her die erwartete k√ľnftige reale Preissteigerung ausf√§llt. F√ľr Vermieter*innen gelten die gleichen Kriterien, da die anf√§ngliche Mietrendite umso h√∂her ausf√§llt, je niedriger sich der Vervielf√§ltiger darstellt. F√ľr 124 Regionen in Deutschland errechneten sich 2023 Vervielf√§ltiger von 27,5 und mehr - was ein hohes Preisniveau im Vergleich zu den Mietkosten bedeutet. Darunter befinden sich 27 Gebiete, f√ľr die das HWWI eine negative Preisentwicklung vorhersagt, davon 15 mit h√∂heren und zw√∂lf mit moderaten Preisr√ľckg√§ngen bis 2035. In diesen Regionen w√ľrden K√§ufer*innen Eigentumswohnungen zu einem sehr hohen Preis erwerben und gehen gleichzeitig ein h√∂heres Risiko ein, dass sie k√ľnftig Wertverluste hinnehmen m√ľssen. F√ľr 109 der Regionen mit einem Vervielf√§ltiger von 27,5 und mehr wird eine positive Wertentwicklung vorhergesagt. Die Fachleute prognostizieren f√ľr 58 der hochpreisigen Regionen reale Wertzuw√§chse zwischen 0,15 und 1 Prozent pro Jahr und f√ľr 42 Landkreise und kreisfreie St√§dte sogar mehr als 1 Prozent pro Jahr bis 2035. Die St√§dte Leipzig, Potsdam und Landshut liegen mit erwarteten realen Wertzuw√§chsen von mehr als 1,9 Prozent pro Jahr an der Spitze des Feldes.

34 Regionen mit guten Investitionschancen

Das HWWI hat aus allen 400 deutschen Regionen die 34 Gebiete herausgefiltert, die aktuell am attraktivsten f√ľr Kaufinteressierte sind. Die 4 Gro√üst√§dte, 4 Mittelst√§dte und 26 Landkreise in elf Bundesl√§ndern hatten 2023 vergleichsweise moderate Vervielf√§ltiger von unter 25 und versprechen zugleich reale Preissteigerungen der Eigentumswohnungen bis 2035. Mehr als die H√§lfte davon befindet sich in der s√ľdlichen H√§lfte Deutschlands - mit sechs Regionen aus Rheinland-Pfalz, vier in Bad-W√ľrttemberg, drei in Hessen, zwei im Saarland und diesmal nur einer in Bayern. 15 Gebiete liegen im nordwestlichen Teil und drei im Nordosten.

Wer den Fokus auf einen möglichst geringen Kaufpreis gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten legt, findet unter den 34 Top-Regionen sechs Landkreise und drei kreisfreie Städte mit einem Vervielfältiger von maximal 22,5. Gleichzeitig sind die realen Wertzuwächse bis 2035 dort positiv.

Der Landkreis Freyung-Grafenau in Bayern wies 2023 dabei unter diesen neun Top-Regionen mit 18,7 den niedrigsten Wert auf (2022: 19,9). Der √∂stlichste Landkreis Bayerns mit seinem hohen Waldanteil ist neu in den Top-Regionen. Das erwartete reale Preisplus betr√§gt dort 0,2 Prozent pro Jahr und liegt damit im unteren Mittelfeld. F√ľr die Stadt Delmenhorst in Niedersachsen mit einem Vervielf√§ltiger von 21,5 rechnet das HWWI hingegen nur mit einem Preiszuwachs von 0,07 Prozent pro Jahr. Den st√§rksten Anstieg der Kaufpreise innerhalb der Top-Regionen erwarten die Fachleute mit 0,9 Prozent pro Jahr in der kreisfreien Stadt Ludwigshafen am Rhein (Rheinland-Pfalz), die allerdings mit einem Vervielf√§ltiger von 22,5 gerade noch in den Top-9-Regionen landet.

Die Top 9 bei den Investitionschancen in Deutschland

Vervielfältiger 2023* von maximal 22,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 - 2035** von mindestens 0 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Freyung-Grafenau, Landkreis; 18,7; 0,24%

2. Delmenhorst, Stadt; 21,5; 0,07%

3. Regionalverband Saarbr√ľcken; 21,7; 0,77%

4. Ludwigslust-Parchim, Landkreis; 21,9; 0,27%

5. Osterholz, Landkreis; 22,0; 0,46%

6. Celle, Landkreis; 22,1; 0,12%

7. Worms, kreisfreie Stadt; 22,3; 0,68%

8. Peine, Landkreis; 22,3; 0,11%

9. Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt; 22,5; 0,92%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Hier sortiert nach niedrigstem Vervielfältiger.

Quellen: BBSR (2021), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Statistisches Bundesamt und Landesämter (2024), Berechnungen HWWI

Auch f√ľr den Regionalverbund Saarbr√ľcken (Saarland) sowie die kreisfreie Stadt Worms (Rheinland-Pfalz) prognostizieren die Fachleute einen vergleichsweise hohen Wertzuwachs bis 2035 bei Vervielf√§ltigern von 21,7 und 22,3.

Zu den 34 Top-Regionen geh√∂ren auch 25 St√§dte und Landkreise, deren Vervielf√§ltiger √ľber 22,5 und unter 25 liegen. Sieben dieser 25 Regionen stechen dabei mit besonders hohen k√ľnftigen Preissteigerungen von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr hervor. Der Landkreis Gro√ü-Gerau sticht mit einem Plus von j√§hrlichen 1,2 Prozent hervor.

Noch g√ľnstig und mit deutlich positiver Wertentwicklung

Vervielfältiger 2023* zwischen 22,5 und 25 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 - 2035** größer als 0,5 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Frankenthal (Pfalz), kfSt; 23,6; 0,59%

2. Grafschaft Bentheim, Ldkr; 24,0; 0,50%

3. Germersheim, Ldkr; 24,4; 0,71%

4. Gifhorn, Ldkr; 24,4; 0,59%

5. Waldshut, Ldkr; 24,7; 0,98%

6. Groß-Gerau, Ldkr; 24,9; 1,20%

7. Landau in der Pfalz, kfSt; 24,9; 0,62%

Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Hier sortiert nach niedrigstem Vervielfältiger

Quellen: BBSR (2021), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Statistisches Bundesamt und Landesämter (2024), Berechnungen HWWI

In den restlichen 18 Regionen der Spitzengruppe liegen die k√ľnftigen Preissteigerungen unter 0,5 Prozent j√§hrlich bei moderaten Vervielf√§ltigern √ľber 22,5 und unter 25. Darunter finden sich die nieders√§chsischen Landkreise Verden, Rotenburg (W√ľmme) und Stade, die Hansestadt Bremen, die nordrhein-westf√§lischen Landkreise Heinsberg, Kleve, Soest und Rhein-Erft-Kreis sowie die Gro√üstadt Dortmund, der saarl√§ndische Landkreis Saarlouis und die hessischen Landkreise Offenbach und Gie√üen. Baden-W√ľrttemberg ist mit den Landkreisen Tuttlingen, G√∂ppingen und dem Enzkreis vertreten, Rheinland-Pfalz mit dem Landkreis Alzey-Worms. Die Liste wird vervollst√§ndigt durch den brandenburgischen Landkreis Barnim sowie Magdeburg, die Hauptstadt von Sachsen-Anhalt.

"Der Postbank Wohnatlas √∂ffnet potenziellen K√§ufer*innen den Blick f√ľr St√§dte und Landkreise mit einer g√ľnstigen Kombination von erwarteten Kaufpreisrenditen und einem aktuell moderaten Verh√§ltnis von Kaufpreis zu regionalen Mieten", sagt Beermann.

Vielversprechende Regionen mit leicht erhöhten Kaufpreisen

Kaufinteressierte, die bereit sind, f√ľr einen h√∂heren erwarteten Wiederverkaufswert einen h√∂heren Vervielf√§ltiger zwischen 25 und 27,5 in Kauf nehmen, k√∂nnten in vier Landkreisen und vier St√§dten f√ľndig werden. F√ľr den Kreis Segeberg prognostiziert das HWWI ein Plus bei den Kaufpreisen von 1,02 Prozent pro Jahr, denen ein Vervielf√§ltiger von 25,2 gegen√ľbersteht. Ebenfalls relativ gute Bedingungen erwarten voraussichtlich K√§ufer*innen von Eigentumswohnungen in den Landkreisen L√∂rrach, Ludwigsburg und Biberach in Baden-W√ľrttemberg, der Stadt Jena in Th√ľringen, den kreisfreien St√§dten Mainz und Trier in Rheinland-Pfalz sowie Schwabach in Bayern.

Nicht g√ľnstig, aber mit deutlich positiver Wertentwicklung

Vervielfältiger 2023* zwischen 25 und 27,5 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2023 - 2035** größer als 1 Prozent

Rang; Stadt/Kreis; Vervielfältiger; Preistrend

1. Segeberg, Ldkr; 25,2; 1,02%

2. Lörrach, Ldkr; 25,5; 1,27%

3. Jena, Stadt; 25,8; 1,43%

4. Mainz, kfSt; 26,2; 1,17%

5. Schwabach, kfSt; 26,6; 1,32%

6. Trier, kfSt; 27,0; 1,15%

7. Ludwigsburg, Ldkr; 27,2; 1,08%

8. Biberach, Ldkr; 27,5; 1,15%

* Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

** in Prozent pro Jahr (real)

Hier sortiert nach niedrigstem Vervielfältiger

Quellen: BBSR (2021), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Statistisches Bundesamt und Landesämter (2024), Berechnungen HWWI

Insgesamt bieten 70 Regionen die f√ľr Investoren g√ľnstige Kombination von Vervielf√§ltigern ab 25 bis unter 27,5 und prognostizierten um mehr als 0,5 Prozent steigenden Kaufpreisen in den kommenden Jahren. Neben den bereits genannten Regionen fallen darunter acht Landkreise mit einer prognostizierten realen Wertentwicklung zwischen 0,75 und 1 Prozent. Die schleswig-holsteinischen Landkreise Herzogtum-Lauenburg, Pinneberg und Stormarn kombinieren etwa einen Vervielf√§ltiger von maximal 26,1 mit einem prognostizierten Kaufpreiswachstum zwischen 0,77 und 0,88 Prozent pro Jahr bis 2035. Auch die nieders√§chsischen Landkreise Wesermarsch, Cloppenburg und Emsland sowie die baden-w√ľrttembergischen Landkreise B√∂blingen und Heilbronn erf√ľllen beide Kriterien.

F√ľr weitere 17 Regionen berechnen die Fachleute j√§hrliche Kaufpreissteigerungen zwischen 0,5 und 0,75 Prozent - vor allem der Ortenaukreis in Baden-W√ľrttemberg mit einem nur leicht erh√∂hten Vervielf√§ltiger von 25,1 und einem Kaufpreiswachstum von 0,58 Prozent pro Jahr sticht hervor. Auch die Metropole Stuttgart mit einem Vervielf√§ltiger von 27,4 und einem erwarteten Preisplus von 0,73 Prozent darunter.

Kaufinteressierte, f√ľr die ein noch h√∂herer Vervielf√§ltiger zwischen 27,5 und 30 in Frage kommt, k√∂nnen in weiteren 14 Regionen eine positive Preisentwicklung von mehr als 1 Prozent pro Jahr erwarten. Der h√∂chste Wertzuwachs von 1,8 Prozent pro Jahr wird Wohnungsbesitzer*innen im Landkreis L√ľneburg (Niedersachsen) mit einem Vervielf√§ltiger von 28,1 in Aussicht gestellt.

Wohneigentum f√ľr Selbstnutzer*innen trotz leichter Wertverluste?

In 98 Regionen m√ľssen Interessierte beim Kauf einer Eigentumswohnung mit Wertverlusten von mehr als 0,75 Prozent pro Jahr bis 2035 rechnen - daher ist dort gro√üe Vorsicht geboten.

F√ľr Selbstnutzer*innen, die keinen Wiederverkauf anstreben, oder sehr langfristig orientierte Vermieter*innen k√∂nnte jedoch ein Investment in 33 Regionen mit leicht negativer prognostizierter Preisentwicklung, aber einem Vervielf√§ltiger von weniger als 25 interessant sein. Sechs Gebiete stechen dabei mit Vervielf√§ltigern von maximal 22,5 und nur geringen Preisr√ľckg√§ngen von -0,25 bis unter 0 Prozent besonders heraus. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet hat, k√∂nnte als Eigent√ľmer*in auf l√§ngere Sicht g√ľnstiger fahren. Denn je geringer der Vervielf√§ltiger ausf√§llt, desto k√ľrzer ist der Zeitraum, bis sich ein Kauf gegen√ľber der Miete rechnet. So bieten die St√§dte Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz und Neum√ľnster in Schleswig-Holstein bei einem leicht negativen erwarteten Preistrend von -0,01 bzw. -0,03 Prozent pro Jahr niedrige Vervielf√§ltiger von 20,2 bzw. 20,6. Auch die Gro√üst√§dte Oberhausen und M√∂nchengladbach sowie die Landkreise Steinburg und D√ľren bieten g√ľnstige Vervielf√§ltiger bei nur leicht negativer k√ľnftiger Preisentwicklung.

"Wer in diesen Regionen eine Wohnung gemietet hat, k√∂nnte als Eigent√ľmer*in langfristig g√ľnstiger leben. Selbstnutzer*innen profitieren bei einer Eigentumswohnung trotz prognostizierter leichter Wertverluste von mietfreiem Wohnen im Alter oder als Baustein in der Vorsorge", sagt Beermann. "Jedoch k√∂nnen sich die jeweiligen Objekte in den Regionen stark in Lage, Ausstattung, Energiestandard und Bausubstanz unterscheiden - und sollten daher genau gepr√ľft werden."

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine j√§hrlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. F√ľr die vorliegende Analyse, die den dritten Studienteil des diesj√§hrigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin D√∂rte Nitt-Drie√üelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien St√§dten untersucht.

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Oliver Rittmaier
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